¿Puedo comprar un departamento que aún no está construido? ¿Puedo comprar una vivienda que solo se encuentra en planos? Estas son algunas de las preguntas que podríamos hacernos cuando vemos una gran oportunidad para adquirir un bien inmueble que aún no está construido.
Para este tipo de situaciones podemos acogernos a un contrato de Compraventa de Bien Futuro, el cual, según el artículo 1534° del Código Civil, nos señala que este acuerdo se da entre las partes que saben que el bien es a futuro y está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia.
En ese sentido, este tipo de contrato está relacionado con un bien que no existe, “in rerum natura”, pero que se espera tener en un futuro. En la doctrina es conocida esta figura como “venta de cosa esperada” o “emptio rei sperata”.
Podemos entender que este es un contrato perfecto, que siempre estará sujeto a una condición de suspensión por mandato de ley. Podemos decir también que este tipo de bien no existe aún, por lo que no tiene una existencia real.
Ahora bien, para la aplicación del artículo 1534°, es indispensable que las partes conozcan que el bien aún no existe y que el contrato sería el efecto diferido o con eficacia suspendida. Si no se cumple con esto, se podría interpretar que una de las partes considera que el bien sí existe. Esto provocaría que una de las partes no tenga la coincidencia de las voluntades, y así no podría darse la compraventa.
Este contrato se lleva a cabo mediante una minuta, en la cual se describe que el bien inmueble aún no existe, por lo que en uno de los artículos se detalla esta situación. Otra característica de este contrato es que el pago se realiza en armadas, en cuotas, ya que normalmente estos acuerdos se dan cuando el bien aún está en planos y en un proceso de ejecución.
En el contrato se genera un mecanismo de condición suspensiva en referencia al artículo 1534° del Código Civil, con respecto al tema tributario. En estos casos, según la Ley del Impuesto a la Renta (IR), tendría que gravar esta venta. Sin embargo, el Tribunal Fiscal ha tenido pronunciamientos con un criterio en la cual dice que para que exista un impuesto debe haber una venta. Si es un bien futuro, una vez que se concrete recién se dará el impuesto. Lo que dice la ley del IR también es válido.
En resumen, este contrato normalmente se usa más en proyectos inmobiliarios que recién empezarán a ejecutarse.
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